Immobilien · Deutschsprachige Betreuung
Vor der Anzahlung zählt nicht der Preis, sondern die Rechtslage
Immer wieder wird eine Anzahlung überwiesen, ohne dass geprüft wurde, ob die Ausländerquote des Gebäudes noch freie Fläche hat, ob auf der Einheit eine Hypothek oder Pfändung lastet und ob der Bauträger die Abnahme erhalten hat. Diese Prüfung dauert wenige Tage. Sie zu überspringen kostet im Streitfall Jahre.
Welche Rechte Ausländer tatsächlich erwerben können
Eigentumswohnungen können Ausländer bis zu einer Quote von 49 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes auf den eigenen Namen erwerben. Ist die Quote ausgeschöpft, scheidet die Eintragung selbst in derselben Anlage aus. Ob die gewünschte Einheit innerhalb der Quote liegt, klären wir vor Vertragsschluss bei Verwaltung und Grundbuchamt.
Grundstücke und Häuser sind dem Direkterwerb grundsätzlich entzogen. Diskutiert werden langfristige Pachtrechte, das Halten über eine thailändische Gesellschaft oder ein Nießbrauchrecht. Eine Gesellschaft ohne echten Geschäftsbetrieb ist dabei kein sicherer Weg; maßgeblich ist, ob eine reale Tätigkeit dahintersteht.
Was die Prüfung vor dem Vertrag umfasst
Aus der Urkunde ergeben sich Eigentümer, Fläche und eingetragene Belastungen. Hinzu kommen Bauabnahme, offene Hausgelder und Streitigkeiten über Gemeinschaftsflächen. Beim Kauf vom Plan sind die Finanzlage des Bauträgers und seine bisherigen Übergabetermine die aussagekräftigsten Indikatoren.
Im Vertrag prüfen wir Verzugsfolgen, zulässige Flächenabweichung, Gewährleistungsfristen sowie Rücktrittsgründe und Rückzahlung der Anzahlung. Standardverträge sind meist zugunsten des Verkäufers formuliert, und Änderungen sind realistisch nur vor der Unterschrift durchsetzbar.
Devisennachweis und Umschreibung
Für den Erwerb einer Eigentumswohnung durch Ausländer ist nachzuweisen, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und in Thailand umgetauscht wurde. Verwendungszweck und Empfängername müssen zum Käufer passen; Abweichungen verzögern die Umschreibung.
Am Umschreibungstag erscheinen Käufer und Verkäufer beim Grundbuchamt, die Eintragung und die Steuerzahlung erfolgen gleichzeitig. Fällig werden Umschreibungsgebühr, Geschäfts- oder Stempelsteuer und Quellensteuer. Wer die Kostentragung nicht im Vertrag geregelt hat, verhandelt sie am Schalter.
Vermietung und Steuern beim Verkauf
Vor einer Vermietung sind Vorschriften und Hausordnung zu prüfen. Tageweise Vermietung kann unter die Beherbergungsvorschriften fallen und ist in vielen Anlagen untersagt. Mieteinnahmen sind in Thailand erklärungspflichtig.
Beim Verkauf richtet sich die Belastung nach Haltedauer und Anschaffungswert. Für den Rücktransfer des Erlöses ins Ausland ist der ursprüngliche Devisennachweis hilfreich. Die Unterlagen aus dem Kaufzeitpunkt bis zum Verkauf aufzubewahren, spart am Ende Geld.
Häufige Fragen
- Kann ich eine Einheit außerhalb der Ausländerquote gar nicht kaufen?
- Eine Eintragung als Eigentümer ist dann nicht möglich. Als Alternative wird ein langfristiges Pachtrecht angeboten; es hat jedoch eine andere Rechtsnatur und einen anderen Wiederverkaufsmarkt. Für Anlagezwecke ist eine Einheit innerhalb der Quote meist vorzuziehen.
- Der Bauträger hat den Fertigstellungstermin überschritten. Kann ich zurücktreten?
- Das richtet sich nach der Verzugsklausel und dem vereinbarten Verfahren. Häufig besteht nach einer bestimmten Verzögerung ein Rücktritts- und Rückzahlungsanspruch, allerdings nur bei formgerechter Mahnung mit Nachfrist. Zuerst wird deshalb der Vertrag ausgewertet.
- Können Ehepartner gemeinsam eingetragen werden?
- Ja. Beide benötigen jedoch einen eigenen Devisennachweis, und für Erbfall und späteren Verkauf gelten andere Unterschriftserfordernisse. Legen Sie Anteilsverhältnis und Nachfolgeplanung gleich mit fest.
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