ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน

เอกสารสิทธิที่ดินในไทยมีหลายชั้นและให้สิทธิไม่เท่ากัน โฉนดที่ดินให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์และเอกสารสิทธิชั้นรองให้เพียงสิทธิครอบครองหรือสิทธิทำประโยชน์ ซึ่งมีข้อจำกัดในการโอนและการนำไปเป็นหลักประกัน ผู้ซื้อจำนวนมากเห็นเอกสารรูปแบบใกล้กันแล้วเข้าใจว่าซื้อกรรมสิทธิ์เต็ม ทั้งที่ความจริงต่างกันมาก

การตรวจที่มีประโยชน์จริงต้องคัดสารบบจากสำนักงานที่ดินท้องที่ ไม่ใช่ดูสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งมา เพราะจำนอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม การอายัด และการห้ามโอนตามเงื่อนไข ปรากฏในสารบบเป็นหลัก เราตรวจย้อนถึงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ก่อนหน้าและวันที่จดทะเบียนแต่ละรายการ เพื่อหาความไม่ต่อเนื่องที่อาจนำไปสู่ข้อพิพาทกรรมสิทธิ์

อ่านเงื่อนไขมัดจำ ผลตรวจที่ให้เลิกสัญญาได้ ขั้นตอนแจ้งและกำหนดคืนเงินแยกกัน แม้ตกลงให้คืนเต็มจำนวน ผู้ขายอาจไม่ชำระและต้องใช้สิทธิเรียกร้องหรือฟ้อง สัญญาไม่ทำให้ได้เงินคืนโดยอัตโนมัติ ควรตรวจผู้ถือเงินและหลักประกันการชำระด้วย

ข้อที่สองคือการแบ่งภาระภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ชัดเป็นตัวเลข ไม่ใช่เขียนว่าแบ่งกันคนละครึ่งโดยไม่ระบุรายการ เพราะรายการที่เกิดในวันโอนมีหลายตัว ทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกิดเฉพาะบางกรณี การเขียนไม่ครบทำให้เกิดการเจรจาใหม่กลางสำนักงานที่ดิน

แยกคุณสมบัติผู้ซื้อห้องชุดตาม ม.19 จากโควตาเนื้อที่ตาม ม.19 ทวิ หลักฐานเงินขึ้นกับฐานที่ใช้ ที่ดินต่างชาติมีข้อจำกัดและช่องอนุญาตเฉพาะ คู่สมรสหรือบริษัทไทยไม่ใช่ตัวแทนถือแทน สิทธิเช่าและสิทธิเหนือพื้นดินต้องตรวจแยกและไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ดิน

ไม่จัดชื่อบังหน้า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปแบบกำหนดเวลามีเพดาน30ปีตาม ม.540 การต่อเมื่อสิ้นสุดไม่ใช่สิทธิจดทะเบียนเพิ่มที่ได้แน่นอนตั้งแต่วันแรก ม.544 ต้องตรวจข้อตกลงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ ส่วน ม.569 การขายไม่ทำให้เช่าระงับเอง แต่ไม่ถือว่าทุกข้อสัญญาผูกพันผู้รับโอนโดยไม่ตรวจ