ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน

เอกสารสิทธิที่ดินในไทยมีหลายชั้นและให้สิทธิไม่เท่ากัน โฉนดที่ดินให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์และเอกสารสิทธิชั้นรองให้เพียงสิทธิครอบครองหรือสิทธิทำประโยชน์ ซึ่งมีข้อจำกัดในการโอนและการนำไปเป็นหลักประกัน ผู้ซื้อจำนวนมากเห็นเอกสารรูปแบบใกล้กันแล้วเข้าใจว่าซื้อกรรมสิทธิ์เต็ม ทั้งที่ความจริงต่างกันมาก

การตรวจที่มีประโยชน์จริงต้องคัดสารบบจากสำนักงานที่ดินท้องที่ ไม่ใช่ดูสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งมา เพราะจำนอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม การอายัด และการห้ามโอนตามเงื่อนไข ปรากฏในสารบบเป็นหลัก เราตรวจย้อนถึงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ก่อนหน้าและวันที่จดทะเบียนแต่ละรายการ เพื่อหาความไม่ต่อเนื่องที่อาจนำไปสู่ข้อพิพาทกรรมสิทธิ์

สัญญามาตรฐานของผู้ขายมักเขียนให้เงินมัดจำถูกริบง่ายและให้ผู้ขายมีเวลาผ่อนผันยาว จุดที่เราแก้เป็นลำดับแรกคือเงื่อนไขบังคับก่อนโอน ต้องระบุว่าถ้าผลตรวจสารบบพบภาระผูกพันที่ไม่ได้แจ้งไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและรับเงินคืนเต็มจำนวน ไม่ใช่ได้เพียงสิทธิเรียกร้องที่ต้องไปฟ้องเอง

ข้อที่สองคือการแบ่งภาระภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ชัดเป็นตัวเลข ไม่ใช่เขียนว่าแบ่งกันคนละครึ่งโดยไม่ระบุรายการ เพราะรายการที่เกิดในวันโอนมีหลายตัว ทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกิดเฉพาะบางกรณี การเขียนไม่ครบทำให้เกิดการเจรจาใหม่กลางสำนักงานที่ดิน

คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้สัดส่วนที่กฎหมายกำหนดของอาคารชุดนั้น และต้องแสดงที่มาของเงินที่โอนเข้าประเทศตามแบบที่กำหนด แต่การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมีข้อจำกัดที่เข้มกว่ามาก ทางเลือกที่ใช้ได้จริงจึงมักเป็นการเช่าระยะยาวซึ่งจดทะเบียนไว้ การจดสิทธิในตัวอาคารแยกจากที่ดิน หรือการถือผ่านนิติบุคคลที่มีโครงสร้างถูกต้องตามกฎหมายไทยจริง

เราปฏิเสธการจัดโครงสร้างที่ใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงชื่อบังหน้า เพราะเป็นความเสี่ยงที่อาจกระทบทั้งสิทธิในทรัพย์และความรับผิดของผู้เกี่ยวข้อง สิ่งที่เราทำแทนคือเขียนสัญญาเช่าให้มีสิทธิต่ออายุ สิทธิโอนสิทธิการเช่า และเงื่อนไขคุ้มครองเมื่อเจ้าของที่ดินขายที่ให้บุคคลอื่น เพื่อให้สิ่งที่ลูกค้าได้รับมั่นคงในกรอบที่กฎหมายอนุญาต