用泰国公司持有土地合法吗?

公司若为真实经营、泰籍股东出资真实,则合法。但若泰籍股东是无出资能力的代持人,构成《外商经营法》与《土地法》下的违法代持,土地可被强制出售,并有刑事责任。

30年租赁可以续到90年吗?

泰国法律仅承认登记30年租期。合同中的「续期两次共90年」属债权承诺,对土地新买家或继承人不当然有效。实务上会以优先购买权、抵押担保与解约赔偿条款加强,但无法等同所有权。

可以,但仍受49%外籍配额限制。若继承时配额已满,继承人须在一年内出售。土地则原则上须在一年内处分,不能长期持有。

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外籍买家可以购买公寓(整栋外籍配额49%内),但不能直接持有土地。围绕这条界线衍生出的结构——公司持地、30年租赁加续期承诺、优先股安排——法律效力天差地别。我们的做法是:先到土地厅调阅地契正本背面(抵押、地役权、查封记录都在背面),再看合同,最后才谈价格。

Chanote(Nor Sor 4 Jor)是唯一经GPS精确测绘、可自由买卖抵押的完全所有权地契。Nor Sor 3 Gor有测绘但精度较低,过户须公告30日。Nor Sor 3、Sor Por Kor 4-01等属占有或农地权利,前者交易受限,后者禁止转让给非农民,买了就是无效。

岛屿与山区项目常见的问题是:整片开发用的是Nor Sor 3或更弱的凭证,销售时却称「等同产权」。我们遇到过项目已建成、却因土地权源瑕疵无法办理公寓产权证的案例,买家只拿到租赁合同。

《公寓法》规定每栋楼可售予外籍人士的面积上限为49%。办理外籍产权过户时,土地厅要求出示外汇交易表(FET)或银行的外币汇入证明,金额须不低于房款且汇款用途注明为购买该单位。

常见错误:用泰国境内账户余额支付、由第三方代付、或分多笔小额汇入无法归集。补救成本很高,有时只能改为租赁登记。资金务必以买家本人名义、外币形式汇入,再在泰国换汇。

一是分期付款与工程进度挂钩(而非按月固定),二是逾期交付的违约金与解约退款机制,三是要求开发商提供银行履约保函。泰国标准购房合同(由消费者保护委员会核定)本身有基本保护,但开发商自拟版本常把这些条款删改。

若项目已停工,救济路径包括向消费者保护委员会投诉、依合同解约要求退款并主张利息、以及在开发商破产程序中申报债权。越早启动,回收率越高。

过户在土地厅当场完成:登记费2%(通常买卖双方各半)、特定业务税3.3%或印花税0.5%、以及卖方的预扣所得税(按持有年限与评估价计算)。谁承担哪一项必须在合同里写死,口头约定在土地厅不作数。

我们会在过户前一日复核买家护照、婚姻状况声明(外籍配偶需签署资金非共同财产声明)、支票种类(土地厅只接受银行本票/Cashier's Cheque),并在现场核对新地契的姓名拼写与面积,当场发现当场更正。

用泰国公司持有土地合法吗?: 公司若为真实经营、泰籍股东出资真实,则合法。但若泰籍股东是无出资能力的代持人,构成《外商经营法》与《土地法》下的违法代持,土地可被强制出售,并有刑事责任。
30年租赁可以续到90年吗?: 泰国法律仅承认登记30年租期。合同中的「续期两次共90年」属债权承诺,对土地新买家或继承人不当然有效。实务上会以优先购买权、抵押担保与解约赔偿条款加强,但无法等同所有权。
外国人可以继承泰国的公寓吗?: 可以,但仍受49%外籍配额限制。若继承时配额已满,继承人须在一年内出售。土地则原则上须在一年内处分,不能长期持有。