権利証の種類で、そもそも売買できるかが決まります
チャノート(Nor Sor 4 Jor)はGPS測量済みの完全所有権で、売買も抵当設定も自由です。Nor Sor 3 Gorは測量精度が落ち、移転には30日の公告が必要。Nor Sor 3や農地権利のSor Por Kor 4-01は取引が制限され、後者は農民以外への譲渡自体が無効です。
島嶼部や山間部の開発案件では、弱い権原のまま「所有権と同等」と説明されることがあります。建物は完成したのに区分所有権証が発行できず、賃借権しか得られなかった事例も実際にあります。
外国人枠と送金証明はセットで考えます
コンドミニアム法により、外国人に販売できる専有面積は棟全体の49%まで。名義変更時に土地局は外国為替取引報告(FET)または銀行の外貨受取証明を求め、金額は購入代金以上、送金目的に当該住戸の購入と記載が必要です。
よくある失敗は、タイ国内口座の残高から支払う、第三者名義で送金する、少額分割で紐づけできない、の三つです。購入者本人名義で外貨のまま送金し、タイ側で両替するのが原則です。
プレビルド案件:契約書で効く条項は三つ
工事出来高に連動した支払スケジュール、引渡遅延時の違約金と解除・返金条項、そして銀行の履行保証の差入れです。消費者保護委員会の標準契約には基本的な保護がありますが、開発業者の独自様式では削られていることが少なくありません。
工事が止まっている場合の手段は、消費者保護委員会への申立、契約解除と利息付返金請求、破産手続における債権届出です。動くのが早いほど回収率は上がります。
名義変更当日の税と実務
登録免許税2%(通常折半)、特定事業税3.3%または印紙税0.5%、売主の源泉所得税(保有期間と評価額で計算)が土地局でその場で精算されます。誰が負担するかは契約書に明記しないと現場で通りません。
前日までにパスポート、配偶者の資金性質に関する宣誓書、土地局が受け付ける銀行小切手(キャッシャーズチェック)を確認し、当日は新権利証の氏名綴りと面積をその場で照合して修正まで済ませます。
よくあるご質問
- タイ法人を作って土地を保有できますか。
- 実体のある事業でタイ人株主が実際に出資していれば適法です。出資能力のない名義株主を並べた場合は外国人事業法・土地法違反となり、強制売却や刑事責任の対象になります。
- 30年リースを更新して90年にできますか。
- 登記できるのは30年までです。「2回更新して合計90年」は債権的な約束にとどまり、土地の新所有者や相続人には当然には対抗できません。優先買取権や違約金で補強はできますが、所有権の代替にはなりません。
- 外国人がタイのコンドミニアムを相続できますか。
- 相続できますが49%枠の制約は残ります。枠が満杯であれば1年以内に売却が必要です。土地については原則として1年以内の処分が求められます。