โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและคอนโด: ค่าใช้จ่ายและเวลา
เหมาะกับ: ผู้ซื้อผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด และผู้รับโอนจากมรดกหรือการให้
คำตอบสั้น
ยอดที่จ่ายหน้าสำนักงานที่ดินมาจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่กรณี คูณด้วยอัตราของแต่ละรายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง ระยะเวลาที่สำนักงานที่ดินใช้จริงมักไม่เกินครึ่งวันถ้านัดคิวไว้
ค่าธรรมเนียมทางการ คิดจากอะไร
| รายการ | ฐานคำนวณ |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | คิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันเอง จึงตรวจราคาประเมินก่อนตั้งงบได้ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | บุคคลธรรมดาคิดแบบขั้นบันไดโดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง นิติบุคคลคิดอัตราคงที่จากราคาที่สูงกว่า |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ | ถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้นมักเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งสูงกว่า ถ้าเข้าเกณฑ์ยกเว้นจะเสียอากรแสตมป์แทน |
| ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้ธนาคาร) | คิดจากวงเงินจำนองและมีเพดาน เป็นรายการแยกจากค่าธรรมเนียมโอน |
อัตราค่าธรรมเนียมเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของหน่วยงาน หน้านี้จึงอธิบายวิธีคิดแทนการระบุยอดรวมสำเร็จรูป
อะไรทำให้ค่าบริการต่างกัน
ใครรับภาระรายการใด
กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวทุกรายการ สัญญาจึงเป็นตัวชี้ขาด ถ้าเขียนแค่คนละครึ่งจะเถียงกันวันโอน
สถานะของผู้ขาย
ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลหรือทำเป็นธุรกิจ คำนวณคนละแบบกับบุคคลธรรมดาที่ขายบ้านตัวเอง
ภาระผูกพันบนโฉนด
จำนอง ภาระจำยอม หรืออายัด ต้องจัดการก่อน ไม่เช่นนั้นโอนไม่ผ่านแม้เงินพร้อม
ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศและโควตาต่างชาติของอาคารต้องยังเหลือ
ใช้เวลาเท่าไรในแต่ละขั้น
1. ตรวจโฉนดและภาระผูกพัน
1–3 วัน
ขอคัดระวางและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดสังกัด ทำก่อนวางมัดจำได้ปลอดภัยกว่า
2. ทำสัญญาและวางมัดจำ
1 วัน
ควรระบุวันโอน ผู้รับภาระค่าธรรมเนียม และผลเมื่อสินเชื่อไม่ผ่านให้ชัด
3. รออนุมัติสินเชื่อ
2–4 สัปดาห์
เป็นตัวกำหนดวันโอนจริงในเกือบทุกดีล ถ้าไม่กู้ขั้นนี้ตัดออกได้
4. วันโอน ณ สำนักงานที่ดิน
ครึ่งวัน
ควรไปช่วงเช้าและเตรียมแคชเชียร์เช็คตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด
เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนเริ่ม
- โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย พร้อมหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้ามี
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับการโอนห้องชุด
- หนังสือรับรองบริษัทและรายงานการประชุมอนุมัติ ถ้าคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล
ค่าใช้จ่ายที่คนมักลืมคิด
- เงินกองทุนส่วนกลางก้อนแรกที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บจากผู้ซื้อรายใหม่
- ค่าธรรมเนียมประเมินราคาและค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยที่ธนาคารบังคับเมื่อมีสินเชื่อ
- ค่าปรับหรือดอกเบี้ยถ้าเลื่อนวันโอนเกินที่สัญญากำหนด
คำถามที่พบบ่อย
ราคาประเมินกับราคาซื้อขายใช้ตัวไหนคำนวณ
แต่ละรายการใช้ฐานต่างกัน ค่าธรรมเนียมโอนใช้ราคาประเมิน ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างสองราคา จึงต้องแยกคำนวณทีละรายการ
ซื้อบ้านจากโครงการต้องจ่ายค่าโอนเองทั้งหมดไหม
ขึ้นกับข้อเสนอในสัญญาจะซื้อจะขาย หลายโครงการรับผิดชอบบางรายการเป็นโปรโมชัน ควรอ่านว่าครอบคลุมรายการใดและมีเงื่อนไขวันโอนหรือไม่
โอนให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่ากับขายไหม
ไม่เท่ากัน การให้โดยเสน่หาระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานมีอัตราและข้อยกเว้นเฉพาะ แต่มีเพดานมูลค่าที่เกินแล้วต้องเสียภาษีการรับให้
ผู้ซื้อต่างชาติซื้อที่ดินได้ไหม
โดยหลักซื้อที่ดินไม่ได้ ทางเลือกที่ใช้จริงคือห้องชุดภายในโควตาต่างชาติ หรือการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้กับสำนักงานที่ดิน
อยากได้ตัวเลขของกรณีคุณเอง
ส่งรายละเอียดเข้ามา เราจะแจกแจงว่าส่วนไหนเป็นค่าธรรมเนียมราชการ ส่วนไหนเป็นค่าบริการ และอะไรที่ยังไม่จำเป็นต้องจ่ายตอนนี้
เรื่องอื่นที่คนอ่านต่อ
- จดทะเบียนบริษัท: ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และเอกสาร
- ฟ้องคดีแพ่ง: ค่าขึ้นศาล ค่าทนาย และเวลาที่ใช้
- วีซ่าทำงานและใบอนุญาตทำงาน: ค่าใช้จ่ายและเวลา
- หย่า: ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และเอกสารที่ต้องใช้
- จัดการมรดก: ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และเอกสาร
- จดเครื่องหมายการค้า: ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และเอกสาร
- ถูกเลิกจ้าง: ค่าใช้จ่ายในการเรียกร้องสิทธิและระยะเวลา
- ปิดงบและตรวจสอบบัญชีประจำปี: ค่าใช้จ่ายและกำหนดเวลา
- รับรองเอกสารไปใช้ต่างประเทศ: ค่าใช้จ่ายและลำดับขั้น
แหล่งอ้างอิง
ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services · ตรวจทานโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ · ปรับปรุง 2026-08