โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและคอนโด: ค่าใช้จ่ายและเวลา

เหมาะกับ: ผู้ซื้อผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด และผู้รับโอนจากมรดกหรือการให้

คำตอบสั้น

ขอแยกยอดโอนเป็นค่าธรรมเนียม ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรตามกรณี พร้อมค่าจำนองถ้ามี แต่ละรายการใช้ฐานและเงื่อนไขต่างกัน ตรวจมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่ใช้กับทรัพย์และคู่สัญญาในวันโอน แล้วระบุผู้รับภาระไว้ในสัญญา

ค่าธรรมเนียมทางการ คิดจากอะไร

รายการ	ฐานคำนวณ
ค่าธรรมเนียมการโอน	คิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันเอง จึงตรวจราคาประเมินก่อนตั้งงบได้
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	บุคคลธรรมดาคิดแบบขั้นบันไดโดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง นิติบุคคลคิดอัตราคงที่จากราคาที่สูงกว่า
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์	ถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้นมักเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งสูงกว่า ถ้าเข้าเกณฑ์ยกเว้นจะเสียอากรแสตมป์แทน
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้ธนาคาร)	คิดจากวงเงินจำนองและมีเพดาน เป็นรายการแยกจากค่าธรรมเนียมโอน

อัตราค่าธรรมเนียมเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของหน่วยงาน หน้านี้จึงอธิบายวิธีคิดแทนการระบุยอดรวมสำเร็จรูป

อะไรทำให้ค่าบริการต่างกัน

ใครรับภาระรายการใด
ระบุผู้รับภาระแยกแต่ละรายการ โดยตรวจหน้าที่ตามกฎหมายก่อน ไม่ถือว่าคำว่าคนละครึ่งเปลี่ยนผู้มีหน้าที่เสียภาษีต่อรัฐได้
สถานะของผู้ขาย
ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลหรือทำเป็นธุรกิจ คำนวณคนละแบบกับบุคคลธรรมดาที่ขายบ้านตัวเอง
ภาระผูกพันบนโฉนด
ตรวจจำนอง ภาระจำยอม และคำสั่งอายัดแยกกัน บางภาระอาจติดไปกับทรัพย์ได้ แต่บางคำสั่งขัดขวางการจดทะเบียน ต้องตกลงการปลดหรือรับภาระก่อนโอน
ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
ตรวจคุณสมบัติผู้ซื้อภายใต้กฎหมายอาคารชุด โควตาต่างชาติ และหลักฐานเงินที่ตรงกับฐานสิทธิของผู้ซื้อ อย่าสรุปว่าผู้ซื้อต่างชาติทุกคนใช้เอกสารเงินแบบเดียวกัน

ใช้เวลาเท่าไรในแต่ละขั้น

ใช้รายการขั้นตอนเพื่อสอบถามวันส่งงานจริง หากมีตัวเลขประมาณการ ต้องยืนยันกับผู้รับผิดชอบก่อนใช้วางแผน วันนัดและผลพิจารณาของหน่วยงานไม่ได้อยู่ในการควบคุมของสำนักงาน

1. ตรวจโฉนดและภาระผูกพัน
ประเมินเมื่อทราบเอกสารและคิวนัด
ขอคัดระวางและตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดสังกัด ทำก่อนวางมัดจำได้ปลอดภัยกว่า
2. ทำสัญญาและวางมัดจำ
ประเมินเมื่อทราบเอกสารและคิวนัด
ควรระบุวันโอน ผู้รับภาระค่าธรรมเนียม และผลเมื่อสินเชื่อไม่ผ่านให้ชัด
3. รออนุมัติสินเชื่อ
ประเมินเมื่อทราบเอกสารและคิวนัด
ถ้าใช้สินเชื่อให้ตรวจอนุมัติ ประเมินราคาและเงื่อนไขจ่ายเงิน ควบคู่เอกสารและนัดสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ธนาคารกำหนดวันโอนเพียงฝ่ายเดียว
4. วันโอน ณ สำนักงานที่ดิน
ประเมินเมื่อทราบเอกสารและคิวนัด
ยืนยันนัดหมาย เอกสารฉบับจริง การปลดจำนอง และวิธีชำระเงินกับคู่สัญญา ธนาคาร และสำนักงานที่ดินก่อนเดินทาง

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนเริ่ม

โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย พร้อมหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้ามี
หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับการโอนห้องชุด
หนังสือรับรองบริษัทและรายงานการประชุมอนุมัติ ถ้าคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล

ค่าใช้จ่ายที่คนมักลืมคิด

เงินกองทุนส่วนกลางก้อนแรกที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บจากผู้ซื้อรายใหม่
ค่าธรรมเนียมประเมินราคาและค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยที่ธนาคารบังคับเมื่อมีสินเชื่อ
ค่าปรับหรือดอกเบี้ยถ้าเลื่อนวันโอนเกินที่สัญญากำหนด

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายใช้ตัวไหนคำนวณ

แต่ละรายการใช้ฐานต่างกัน ค่าธรรมเนียมโอนใช้ราคาประเมิน ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างสองราคา จึงต้องแยกคำนวณทีละรายการ

ซื้อบ้านจากโครงการต้องจ่ายค่าโอนเองทั้งหมดไหม

ขึ้นกับข้อเสนอในสัญญาจะซื้อจะขาย หลายโครงการรับผิดชอบบางรายการเป็นโปรโมชัน ควรอ่านว่าครอบคลุมรายการใดและมีเงื่อนไขวันโอนหรือไม่

โอนให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่ากับขายไหม

ไม่เท่ากัน การให้โดยเสน่หาระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานมีอัตราและข้อยกเว้นเฉพาะ แต่มีเพดานมูลค่าที่เกินแล้วต้องเสียภาษีการรับให้

ผู้ซื้อต่างชาติซื้อที่ดินได้ไหม

โดยหลักซื้อที่ดินไม่ได้ ทางเลือกที่ใช้จริงคือห้องชุดภายในโควตาต่างชาติ หรือการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้กับสำนักงานที่ดิน

อยากได้ตัวเลขของกรณีคุณเอง

ส่งรายละเอียดเข้ามา เราจะแจกแจงว่าส่วนไหนเป็นค่าธรรมเนียมราชการ ส่วนไหนเป็นค่าบริการ และอะไรที่ยังไม่จำเป็นต้องจ่ายตอนนี้

ให้ทนายอสังหาฯ ตรวจก่อนโอน คำนวณค่าโอนของคุณเอง ติดต่อเรา

เรื่องอื่นที่คนอ่านต่อ

แหล่งอ้างอิง

กรมที่ดิน

ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services · ต้องให้ทนายตรวจตัวบทและข้อเท็จจริงก่อนใช้กับคดีจริง ข้อความนี้ไม่ใช่หลักฐานว่าทนายตรวจหรือรับรองหน้านี้แล้ว · ปรับปรุง 2026-10-10