คู่มือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์: การจดทะเบียนการเช่าเกิน 3 ปี เพดาน 30 ปี และสิทธิผู้เช่าเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ
ปรับปรุงเนื้อหา:
ร้านค้าที่ลงทุนตกแต่งหลักล้านบนสัญญาเช่า 10 ปีที่ไม่ได้ไปจดทะเบียน อาจพบว่าบังคับได้จริงเพียง 3 ปีเมื่อเจ้าของเปลี่ยนใจ คู่มือนี้อธิบายกติกาที่ทำให้สัญญาเช่ามีน้ำหนักทางกฎหมาย ทั้งหลักฐานเป็นหนังสือ การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อายุสัญญาสูงสุด และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ให้เช่าขายทรัพย์หรือผู้เช่าเสียชีวิต
สรุปสั้น
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และหากเช่าเกิน 3 ปีหรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จด ศาลบังคับให้ได้แค่ 3 ปีแรก มาตรา 540 จำกัดอายุการเช่าไม่เกิน 30 ปี ต่อได้อีกไม่เกิน 30 ปี การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (ม.569) ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินคิดร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และมีอากรแสตมป์อีกร้อยละ 0.1
ผลทางกฎหมายตามรูปแบบสัญญาเช่า
| รูปแบบ | ผลบังคับ |
|---|---|
| ตกลงด้วยวาจา ไม่มีหนังสือ | ฟ้องบังคับตามสัญญาไม่ได้ |
| หนังสือ ไม่เกิน 3 ปี | บังคับได้ตลอดอายุสัญญา ไม่ต้องจดทะเบียน |
| หนังสือ เกิน 3 ปี ไม่จดทะเบียน | บังคับได้เพียง 3 ปี |
| เกิน 3 ปี จดทะเบียนแล้ว | บังคับได้ตลอดอายุ สูงสุด 30 ปี |
ขั้นตอนทำตามได้จริง
- 1
1. ตรวจโฉนดและผู้มีสิทธิให้เช่า
ขอสำเนาโฉนดทั้งหน้าและหลัง ตรวจภาระจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือการเช่าที่จดไว้ก่อน หากผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคลให้ตรวจหนังสือรับรองบริษัทและอำนาจกรรมการ
- 2
2. เขียนเงื่อนไขสำคัญให้ครบ
ระบุค่าเช่าและการปรับขึ้น เงินประกันและเงื่อนไขคืน สิทธิดัดแปลงอาคาร ความรับผิดซ่อมแซมใหญ่ สิทธิให้เช่าช่วง (ม.544) และสิทธิต่อสัญญา เขียนให้ชัดว่าสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าทำตกเป็นของใครเมื่อสิ้นสัญญา
- 3
3. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
คู่สัญญาไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่พร้อมโฉนดฉบับเจ้าของ บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง และสัญญาเช่า ผู้เช่าต่างชาติใช้หนังสือเดินทางได้ หากมอบอำนาจต้องใช้หนังสือมอบอำนาจแบบที่กรมที่ดินกำหนด
- 4
4. ทำข้อตกลงต่ออายุแยกต่างหาก
คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเป็นเพียงสัญญาระหว่างคู่สัญญา หากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ ผู้ซื้ออาจไม่ผูกพันตามคำมั่นนั้น การต่ออายุต้องไปจดทะเบียนใหม่เมื่อถึงเวลา
- 5
5. สิ้นสุดสัญญาและคืนทรัพย์
ทำบันทึกสภาพทรัพย์พร้อมภาพถ่ายทั้งตอนรับและตอนคืน เพื่อใช้ตัดสินว่าความเสียหายใดหักจากเงินประกันได้ และส่งหนังสือบอกเลิกตามวิธีที่สัญญากำหนด
ข้อควรระวัง
- ทำสัญญา 3 ปี + 3 ปี + 3 ปี เพื่อเลี่ยงการจดทะเบียน ซึ่งศาลอาจมองเป็นการเช่าเกิน 3 ปี
- เข้าใจว่าการเช่าตกทอดแก่ทายาทผู้เช่าโดยอัตโนมัติ
- สร้างอาคารโดยไม่ตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์เมื่อสิ้นสัญญา
- จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าก้อนใหญ่โดยไม่ตรวจภาระจำนอง
คำถามที่พบบ่อย
ผู้เช่าเสียชีวิต สัญญาเช่าตกทอดหรือไม่
แนวคำพิพากษาศาลฎีกาถือว่าสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า จึงมักระงับเมื่อผู้เช่าตาย เว้นแต่จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ผู้ลงทุนระยะยาวจึงควรพิจารณาเช่าในนามนิติบุคคลหรือกำหนดสิทธิของผู้รับช่วงไว้ชัดเจน
ใครจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
กฎหมายเปิดให้คู่สัญญาตกลงกันเอง จึงควรเขียนในสัญญาว่าฝ่ายใดรับภาระค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 และอากรแสตมป์
ค่าบริการร่างและตรวจสัญญาเช่าเท่าไร
สำนักงานไม่แสดงราคาค่าบริการบนเว็บไซต์ แนบร่างสัญญาและสำเนาโฉนดมาทางช่องทางติดต่อ ทีมงานจะประเมินขอบงานและส่งใบเสนอราคา ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายของรัฐแยกต่างหาก
แหล่งอ้างอิง
ข้อมูลทั่วไปไม่ใช่การวินิจฉัยคดีเฉพาะบุคคล ก่อนดำเนินการให้ตรวจตัวบทฉบับปัจจุบัน คำสั่งศาลและข้อเท็จจริงกับทนาย วันนัดและผลคดีไม่อาจรับประกันได้
ปรึกษาเจ้าหน้าที่และขอใบเสนอราคา
ติดต่อเพื่อปรึกษาและขอใบเสนอราคาตามรูปคดีและเขตอำนาจศาล
คู่มืออื่น
- คู่มือขั้นตอนดำเนินคดีแพ่งในศาล: บอกกล่าว ฟ้อง ชี้สองสถาน สืบพยาน และบังคับคดี
- คู่มือการต่อสู้คดีอาญาและประกันตัว: สอบสวน อัยการ ไต่สวนมูลฟ้อง และพิจารณาคดี
- คู่มือฟ้องศาลแรงงาน: เลิกจ้างไม่เป็นธรรม ค่าชดเชย ค่าบอกกล่าว และสัญญาจ้าง
- คู่มือร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกและคดีมรดก: ทายาท พินัยกรรม และการแบ่งทรัพย์