คู่มือชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย: ห้องชุดโควตาต่างชาติ สิทธิการเช่า และการตรวจโฉนดก่อนโอน
ปรับปรุงเนื้อหา:
ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มต้นจากการเลือกทำเลและราคา แต่คำถามที่ควรถามก่อนคือกฎหมายไทยยอมให้ถือครองทรัพย์ประเภทนั้นในรูปแบบใด ห้องชุด ที่ดิน และบ้านมีกติกาต่างกัน และการใช้โครงสร้างที่ผิดกฎหมายอาจทำให้เสียทรัพย์ทั้งหมด คู่มือนี้ช่วยแยกสิ่งที่ทำได้ สิ่งที่มีเงื่อนไข และสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงก่อนวางมัดจำ
สรุปสั้น
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เมื่อสัดส่วนห้องชุดที่ต่างชาติถือรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร และนำเงินเข้าตามเงื่อนไข พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19 ทวิ ส่วนที่ดิน โดยหลักชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86) ทางเลือกที่พบบ่อยคือสิทธิการเช่าจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง (ป.พ.พ. ม.540) การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน และการจดสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อแยกบ้านออกจากที่ดิน การให้คนไทยถือแทน (นอมินี) ขัดกฎหมายและเสี่ยงต่อการถูกสั่งจำหน่ายที่ดิน
รูปแบบการถือครองสำหรับชาวต่างชาติ
| รูปแบบ | สถานะ | ข้อควรตรวจ |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ห้องชุด | ได้ ภายในโควตา 49% | หนังสือรับรองโควตาจากนิติบุคคลอาคารชุดและหลักฐานเงินจากต่างประเทศ |
| สิทธิการเช่าที่ดินหรือบ้าน | ได้ ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง | เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ม.538) |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | ได้ ใช้แยกกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างจากที่ดิน | กำหนดระยะเวลาและผลเมื่อสิ้นสิทธิให้ชัด |
| ให้คนไทยหรือบริษัทถือแทน | ไม่ควรทำ ขัดกฎหมาย | อาจถูกสั่งจำหน่ายที่ดินและมีโทษทางอาญา |
ขั้นตอนทำตามได้จริง
- 1
1. ตรวจว่าทรัพย์ประเภทนี้ถือครองได้แบบใด
แยกให้ชัดว่ากำลังซื้อห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด บ้านพร้อมที่ดิน หรือสิทธิการเช่าในโครงการ หลายโครงการขาย "วิลล่า" ในรูปสัญญาเช่า ผู้ซื้อต้องรู้ว่าได้กรรมสิทธิ์หรือเพียงสิทธิการเช่า
- 2
2. ตรวจโฉนดและภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน
ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อดูชื่อเจ้าของ ประเภทเอกสารสิทธิ จำนอง ภาระจำยอม และการอายัด สำหรับห้องชุด ให้ขอหนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลางและตรวจข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
- 3
3. วางแผนการโอนเงินจากต่างประเทศ
การซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติต้องแสดงว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทยตามเงื่อนไขกฎหมาย ควรระบุวัตถุประสงค์การโอนว่าเพื่อซื้อห้องชุดและขอหนังสือรับรองจากธนาคารไว้ใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- 4
4. ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าให้ครบ
กำหนดเงื่อนไขคืนมัดจำหากโควตาเต็มหรือโอนไม่ได้ ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษี และกำหนดวันโอน สำหรับสัญญาเช่า ควรระบุสิทธิต่ออายุ การโอนสิทธิการเช่า และกรณีผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเสียชีวิต แต่สิทธิต่ออายุล่วงหน้าอาจบังคับได้ไม่เต็มที่
- 5
5. จดทะเบียนและชำระค่าธรรมเนียมรัฐ
การโอนต้องทำที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตรากรมที่ดินคือ 2% ของราคาประเมิน และอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมทั้งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ส่วนการจดทะเบียนการเช่ามีค่าธรรมเนียมแยก
ข้อควรระวัง
- วางมัดจำก่อนได้หนังสือยืนยันโควตาต่างชาติ
- ทำสัญญาเช่ายาวโดยไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ใช้บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยถือแทนเพื่อซื้อที่ดิน
- โอนเงินเข้าไทยโดยไม่ระบุวัตถุประสงค์หรือไม่เก็บหลักฐานธนาคาร
คำถามที่พบบ่อย
คู่สมรสคนไทยซื้อที่ดินได้หรือไม่ถ้าแต่งงานกับชาวต่างชาติ
ได้ แต่สำนักงานที่ดินจะขอบันทึกถ้อยคำจากคู่สมรสทั้งสองว่าแหล่งเงินซื้อเป็นของฝ่ายไทยเพียงลำพัง ไม่ใช่สินสมรส ควรเข้าใจผลของถ้อยคำนั้นเมื่อมีการหย่าหรือมรดกในอนาคต
มีช่องทางให้ชาวต่างชาติถือที่ดินด้วยการลงทุนหรือไม่
ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.96 ทวิ และสิทธิประโยชน์ BOI บางประเภทเปิดช่องไว้ภายใต้เงื่อนไขเข้มงวดและต้องได้รับอนุญาต จึงไม่ใช่ทางเลือกทั่วไปสำหรับบ้านพักอาศัย ต้องตรวจเงื่อนไขปัจจุบันเป็นรายกรณี
ค่าบริการตรวจสอบทรัพย์และร่างสัญญาเท่าไร
สำนักงานไม่แสดงราคาค่าบริการบนเว็บไซต์ ส่งสำเนาโฉนดหรือรายละเอียดโครงการให้เจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา ค่าธรรมเนียมและภาษีของกรมที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายของรัฐแยกต่างหาก
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน – ค่าธรรมเนียมและการจดทะเบียนสิทธิ
- พ.ร.บ.อาคารชุด และประมวลกฎหมายที่ดิน (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา)
- กรมสรรพากร – ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์
ข้อมูลทั่วไปไม่ใช่การวินิจฉัยคดีเฉพาะบุคคล ก่อนดำเนินการให้ตรวจตัวบทฉบับปัจจุบัน คำสั่งศาลและข้อเท็จจริงกับทนาย วันนัดและผลคดีไม่อาจรับประกันได้
ปรึกษาเจ้าหน้าที่และขอใบเสนอราคา
ติดต่อเพื่อปรึกษาและขอใบเสนอราคาตามรูปคดีและเขตอำนาจศาล
คู่มืออื่น
- คู่มือขั้นตอนดำเนินคดีแพ่งในศาล: บอกกล่าว ฟ้อง ชี้สองสถาน สืบพยาน และบังคับคดี
- คู่มือการต่อสู้คดีอาญาและประกันตัว: สอบสวน อัยการ ไต่สวนมูลฟ้อง และพิจารณาคดี
- คู่มือฟ้องศาลแรงงาน: เลิกจ้างไม่เป็นธรรม ค่าชดเชย ค่าบอกกล่าว และสัญญาจ้าง
- คู่มือร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกและคดีมรดก: ทายาท พินัยกรรม และการแบ่งทรัพย์