Immobilier · Real estate
Condominium, terrain ou bail : examiner le droit proposé avant de verser un acompte
L’acquisition foncière par un étranger est en principe restreinte, avec des exceptions légales à examiner individuellement. Un condominium, un bail enregistré, un usufruit et un droit de superficie donnent des droits différents. Vérifiez le titre, le quota applicable, les charges et les conditions de transfert avant de choisir une option ; aucun montage ne remplace automatiquement une pleine propriété du terrain.
Due diligence avant signature
- Vérification du chanote (titre foncier) et de l'historique des mutations
- Contrôle des servitudes, hypothèques et litiges au Land Department
- Confirmation du quota étranger en condominium (foreign quota certificate)
- Analyse du permis de construire, de la conformité EIA et zonage
- Vérification des dettes de charges (สงเคราะห์) et fonds de réserve
- Audit financier du promoteur et de la juristic person du condominium
Sécurisation de l'opération
Nous rédigeons le contrat bilingue thaï-français, examinons les mécanismes de paiement et, lorsque disponible, une solution de séquestre adaptée, planifions le virement SWIFT avec Foreign Exchange Transaction Form (justificatifs à confirmer avec la banque selon l’acquisition et les fonds transférés), accompagnons la signature au Land Department et récupérons le nouveau chanote au nom du propriétaire ou avec l'annotation du bail 30 ans. Pour les résidents étrangers, nous préparons également un testament thaïlandais séparé pour organiser la transmission, sans supprimer les formalités successorales nécessaires.
Fiscalité de l'opération
Droits de mutation (2 %), taxe d'affaires spécifique (3,3 % si revente sous cinq ans) ou droit de timbre (0,5 %), retenue à la source (barème pour particulier ou taux fixe pour société), et à la revente impôt sur la plus-value selon la convention France–Thaïlande. Nous chiffrons la charge fiscale avant compromis pour qu'aucune ligne ne soit découverte au comptoir du Land Office.
Questions avant de commencer
Un bail renouvelable donne-t-il une propriété de 90 ans ?
Non. Une promesse de renouvellement n’équivaut pas à un droit déjà enregistré pour toutes les périodes futures. Faites examiner la durée enregistrable, les conditions de renouvellement, les héritiers et les effets d’une vente du terrain.
Que vérifier avant de verser un acompte pour un condominium ?
Demandez le titre, l’identité du vendeur, la situation des charges, le quota applicable aux étrangers et les documents de transfert. Faites préciser les conditions de remboursement de l’acompte si la vérification ou le financement échoue.
Une société avec des prête-noms permet-elle d’acheter un terrain ?
N’utilisez pas d’actionnaires de façade pour contourner les restrictions foncières. Les options doivent correspondre à une activité et à des droits réels licites ; un bail, un usufruit et un droit de superficie ne sont pas des équivalents interchangeables de la propriété.