Недвижимость · Real Estate
Юрист покупателя, который проверяет всё, что агент и застройщик показать не спешат
Иностранец в Таиланде может владеть только квартирой в кондоминиуме, и не любой, а в проекте, где иностранная квота 49% не выбрана. Землю иностранцы напрямую не покупают — только берут в долгосрочную аренду или оформляют через юридическую структуру с реальными тайскими партнёрами. Мы работаем исключительно на стороне покупателя, не получаем комиссии от застройщика и находим проблемы до того, как деньги уйдут со счёта.
Что проверяем при due diligence
- Chanote (Nor Sor 4): самый надёжный титул. Проверяем цепочку сделок, обременения, ипотеку, судебные аресты
- Квота 49%: запрашиваем у управляющей компании справку об остатке иностранной квоты — без неё сделку в Земельном департаменте не зарегистрируют
- Долги кондоминиума: задолженность по CAM переходит вместе с квартирой; берём справку о её отсутствии
- Разрешение на строительство: у новостроек — соответствие фактического этажа и планировки утверждённому проекту
- Договор долгосрочной аренды: максимум 30 лет с двумя опциями продления, регистрация в Земельном департаменте — иначе не работает против третьих лиц
Как правильно завести деньги в Таиланд
Для регистрации иностранной собственности в Земельном департаменте банк должен выпустить справку FET (Foreign Exchange Transaction) на сумму не менее цены квартиры. Деньги должны прийти из-за границы в иностранной валюте и быть конвертированы уже в Таиланде. Клиенты, которые привезли наличными или конвертировали за границей, часто не могут завершить сделку. Мы согласовываем схему перевода с банком до подписания договора.
Сопровождение сделки в Земельном департаменте
В день сделки мы едем в Land Office вместе с клиентом (или по доверенности), проверяем черновики документов на месте, следим за расчётом налогов (specific business tax, transfer fee, withholding tax) и подписываем документы только после того, как все сборы совпадают с расчётом в SPA. По итогам передаём клиенту новый chanote с его именем и итоговую папку в электронном виде — на русском и тайском.
Частые вопросы
Что проверить до оплаты бронирования квартиры?
Запросите титул, сведения о продавце, проект договора, правила возврата депозита и документы управляющего кондоминиумом. Для иностранного покупателя отдельно проверяют доступность квоты и основание регистрации собственности.
Можно ли считать продление аренды заранее гарантированным?
Нет. Обещание будущего продления и зарегистрированное право на текущий срок — не одно и то же. Юрист должен проверить условия, правопреемство сторон и необходимость новой регистрации, прежде чем вы оцените общую стоимость сделки.
Какие расходы учитывать помимо цены объекта?
Запросите письменное распределение налогов и регистрационных сборов, задолженность по общим расходам, платежи управляющей компании и юридические расходы. Итог зависит от объекта и продавца, поэтому ориентир из рекламы не заменяет расчёт сделки.