ทนายประจำจังหวัด · ภาคใต้
ทนายอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุยและสุราษฎร์ธานี
ที่ดินบนเกาะสมุย พะงัน และเกาะเต่า มีเอกสารสิทธิ์หลายแบบปะปนกัน แปลงวิวทะเลบนเนินเขาจำนวนมากอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดการก่อสร้างตามความสูงและความลาดชัน ผู้ซื้อต่างชาติจึงควรตรวจทั้งเอกสารสิทธิ์ ทางเข้าออก และข้อกำหนดผังเมืองก่อนวางเงินมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น
สรุปย่อ — สุราษฎร์ธานี
คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตนเองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายคือซื้อห้องชุดภายใต้โควตาต่างชาติไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร หรือเช่าที่ดินระยะยาวไม่เกิน 30 ปีต่อครั้งและจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินสาขาเกาะสมุย ค่าจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ตามอัตรากรมที่ดิน ค่าบริการทนายให้สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา
ตรวจเอกสารสิทธิ์บนเกาะ
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) มีการรังวัดพิกัดชัดเจนที่สุด ส่วน น.ส.3 ก. ทำนิติกรรมได้แต่ขอบเขตอาจคลาดเคลื่อน และที่ดินที่มีเพียง ส.ค.1 หรือภ.บ.ท.5 ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนโอนได้ เราขอคัดสารบัญจดทะเบียนจากสำนักงานที่ดิน ตรวจภาระจำยอม จำนอง และการอายัด แล้วเทียบกับระวางแผนที่
ทางเข้าที่ดินบนเนินมักผ่านที่ดินคนอื่น ถ้าไม่มีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้ อาจขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือขอไฟฟ้าไม่ได้
สัญญาเช่าและบริษัทถือที่ดิน
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อตกลงต่ออายุอีก 30 ปีเป็นเพียงคำมั่นระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนล่วงหน้าได้ เราอธิบายความเสี่ยงนี้ให้ชัดก่อนลงนาม
บริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อให้ต่างชาติครอบครองที่ดินเป็นความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกรมที่ดินตรวจสอบที่มาของเงินลงทุน เราไม่จัดโครงสร้างลักษณะนี้
ซื้อวิลล่าจากผู้พัฒนาโครงการ
ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมถ้าโครงการเข้าเกณฑ์ และการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ควรแบ่งชำระเงินตามงวดงานก่อสร้างจริง และกำหนดสิทธิเลิกสัญญาหากโอนไม่ได้ตามกำหนด เราไม่รับประกันว่าผู้พัฒนาจะส่งมอบตรงเวลา
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียมและการจดทะเบียนสิทธิ
- พระราชบัญญัติอาคารชุด และประมวลกฎหมายที่ดิน (กฤษฎีกา)
- กรมโยธาธิการและผังเมือง — ข้อกำหนดผังเมือง
ตรวจทานล่าสุด 2026-10-12
สิ่งที่ลูกค้าได้รับ
ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน เต็มขอบเขต
- Due diligence โฉนดและภาระผูกพัน
- ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย / เช่า / usufruct
- จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
- ประเมินภาษีโอน คำนวณค่าธรรมเนียม
- ฟ้องคดีที่ดิน / ขับไล่ / ครอบครองปรปักษ์
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนด / นส.3ก / อ.ช.2
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต หลักฐานคุณสมบัติผู้ซื้อต่างชาติและหลักฐานเงินตามฐานที่ใช้
เจาะลึกพื้นที่ สุราษฎร์ธานี
คดีในพื้นที่สุราษฎร์ธานี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
สุราษฎร์ธานีมีสองโลกที่ต่างกันมาก คือฝั่งแผ่นดินใหญ่ที่เป็นเมืองศูนย์กลางการค้า สวนปาล์มและสวนยาง กับฝั่งเกาะสมุย เกาะพะงัน เกาะเต่า ที่เป็นเศรษฐกิจท่องเที่ยวและมีชาวต่างชาติพำนักระยะยาวจำนวนมาก งานกฎหมายของสองฝั่งนี้แทบไม่เหมือนกันเลย
บนเกาะสมุย ประเด็นที่พบมากคือการถือครองวิลล่าและที่ดินโดยชาวต่างชาติผ่านโครงสร้างต่าง ๆ สัญญาเช่าระยะยาว การบริหารบ้านพักให้เช่ารายวัน และใบอนุญาตโรงแรมที่หลายแห่งยังไม่ครบถ้วน
ฝั่งแผ่นดินใหญ่ ข้อพิพาทมักเกี่ยวกับสวนปาล์มและสวนยาง เช่น การเช่าที่ดินทำสวนที่ไม่มีสัญญาเป็นหนังสือ ข้อพิพาทเรื่องเขตที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ ส.ป.ก. หรือเขตป่า และสัญญาซื้อขายผลผลิตกับโรงงานสกัด
ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน ในสุราษฎร์ธานี — จุดที่เราโฟกัส
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุยขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อต่างชาติ โครงสร้างการถือครองจึงเป็นหัวใจของทุกดีล
- ตรวจสารบบที่ดินย้อนหลังและแนวเขตจริงก่อนวางมัดจำ เพราะที่ดินบนเนินหลายแปลงมีข้อพิพาทแนวเขต
- จดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวที่สำนักงานที่ดินให้ครบถ้วนแทนการทำกันเอง
- ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างและข้อจำกัดความสูงในพื้นที่ควบคุมของเกาะ
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ศาลจังหวัดสุราษฎร์ธานี
คดีแพ่งและอาญาหลักของฝั่งแผ่นดินใหญ่ รวมถึงข้อพิพาทที่ดินสวน
ศาลจังหวัดเกาะสมุย
คดีในเขตเกาะสมุย เกาะพะงัน และเกาะเต่า ซึ่งมีคู่ความต่างชาติสัดส่วนสูง
สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี สาขาเกาะสมุย
จดทะเบียนเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน โอนกรรมสิทธิ์วิลล่าและห้องชุด
ด่านตรวจคนเข้าเมืองเกาะสมุย และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองฝั่งแผ่นดินใหญ่
รายงานตัว 90 วัน ต่ออายุการพำนัก และแจ้งที่พักของชาวต่างชาติ
สำนักงานเกษตรและหน่วยงานที่ดินเพื่อการเกษตรในพื้นที่
ตรวจสถานะที่ดินเกษตรกรรมและข้อจำกัดการโอนของที่ดินบางประเภท
เรื่องที่ควรรู้ก่อนเริ่ม
- การเดินทางระหว่างศาลบนเกาะกับฝั่งแผ่นดินใหญ่ต้องใช้เรือหรือเครื่องบิน เราจึงรวบนัดหมายเอกสารและนัดศาลไว้ในทริปเดียวเพื่อลดค่าใช้จ่ายของลูกความ
- เอกสารของลูกค้าต่างชาติบนเกาะสมุยมักต้องรับรองจากสถานทูตหรือโนตารี เราจึงเริ่มเตรียมล่วงหน้าเพราะใช้เวลาหลายสัปดาห์
- ที่ดินสวนบางแปลงบนแผ่นดินใหญ่มีเอกสารสิทธิที่โอนให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ ต้องตรวจประเภทเอกสารก่อนวางมัดจำเสมอ
FAQ — Surat Thani
การจดทะเบียนห้องชุดในโควตาต่างชาติต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา เช่น หนังสือรับรองการโอนจากธนาคาร
พร้อมเริ่มทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกินที่สุราษฎร์ธานี?
ติดต่อขอคำปรึกษา ไม่มีข้อผูกมัด
ติดต่อเรา