ทนายประจำจังหวัด · ภาคใต้
ทนายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
ผู้ซื้อในภูเก็ตส่วนใหญ่ตัดสินใจจากโบรชัวร์และการเยี่ยมชมโครงการ แต่ความเสี่ยงจริงอยู่ในเอกสาร ทั้งชนิดของเอกสารสิทธิ์ ภาระจำยอม ทางเข้าออก และเงื่อนไขในสัญญาของผู้พัฒนาโครงการ เราตรวจเรื่องเหล่านี้ให้เสร็จก่อนที่เงินก้อนแรกจะออกจากบัญชีของคุณ
สรุปย่อ — ภูเก็ต
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในภูเก็ตไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ซื้อห้องชุดในสัดส่วนต่างชาติไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคารได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หรือเช่าที่ดินและบ้านโดยจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งกฎหมายแพ่งจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดินคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน และค่าจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา ส่วนค่าบริการทนายให้สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา
สิ่งที่เราตรวจก่อนคุณวางมัดจำ
เราขอคัดสำเนาโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสาขาถลางโดยตรง ไม่ใช้สำเนาที่ผู้ขายส่งมา แล้วเทียบชื่อเจ้าของ เนื้อที่ และรายการจดทะเบียนด้านหลังว่ามีจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือภาระจำยอมค้างอยู่หรือไม่
ที่ดินบนเนินเขาและริมทะเลมักมีข้อจำกัดด้านผังเมืองและการก่อสร้าง เราตรวจว่าแปลงนั้นสร้างอาคารตามแบบที่ผู้ขายโฆษณาได้จริง และมีทางเข้าออกที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่เพียงถนนที่เจ้าของข้างเคียงยอมให้ใช้ด้วยวาจา
ซื้อคอนโดหรือเช่าวิลล่า: เลือกโครงสร้างให้ตรงกฎหมาย
สำหรับห้องชุด เราขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าโควตาต่างชาติยังเหลือ และตรวจว่าเงินซื้อโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมหลักฐานจากธนาคาร ซึ่งสำนักงานที่ดินใช้ประกอบการจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติ
สำหรับวิลล่า สัญญาเช่าที่จดทะเบียนคือสิทธิที่บังคับได้ ส่วนคำมั่นว่าจะต่ออายุอีกหลายรอบมีผลระหว่างคู่สัญญาเป็นหลัก และอาจบังคับกับผู้รับโอนที่ดินรายใหม่ไม่ได้เสมอไป เราจึงอธิบายข้อจำกัดนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และไม่แนะนำการถือที่ดินผ่านผู้ถือหุ้นแทน
วันโอนที่สำนักงานที่ดิน
นอกจากค่าธรรมเนียมโอน ผู้ขายอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามระยะเวลาถือครองและประเภทผู้ขาย สัญญาควรระบุให้ชัดว่าใครรับภาระรายการใด เพื่อไม่ให้ต้องเจรจาใหม่ที่เคาน์เตอร์
สิ่งที่ลูกค้าได้รับ
ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน เต็มขอบเขต
- Due diligence โฉนดและภาระผูกพัน
- ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย / เช่า / usufruct
- จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
- ประเมินภาษีโอน คำนวณค่าธรรมเนียม
- ฟ้องคดีที่ดิน / ขับไล่ / ครอบครองปรปักษ์
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนด / นส.3ก / อ.ช.2
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต หลักฐานคุณสมบัติผู้ซื้อต่างชาติและหลักฐานเงินตามฐานที่ใช้
เจาะลึกพื้นที่ ภูเก็ต
คดีในพื้นที่ภูเก็ต ต่างจากที่อื่นอย่างไร
ภูเก็ตมีสัดส่วนธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติสูงที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ทั้งการซื้อวิลล่า การลงทุนในโรงแรมและร้านอาหาร การจดทะเบียนสมรสข้ามชาติ และการวางแผนมรดกของผู้ที่ถือทรัพย์สินสองประเทศ
ประเด็นที่ทำให้ลูกค้าเสียหายมากที่สุดบนเกาะคือโครงสร้างการถือครองที่ดินที่ตั้งใจเลี่ยงข้อห้ามตามกฎหมาย เช่น การใช้บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นตัวแทน เมื่อมีการตรวจสอบภายหลังจะกระทบทั้งกรรมสิทธิ์และความรับผิดทางอาญา เราจึงตรวจโครงสร้างเดิมก่อนรับงานทุกครั้ง
ธุรกิจที่พักและร้านอาหารในภูเก็ตต้องถือใบอนุญาตหลายฉบับพร้อมกัน ตั้งแต่ใบอนุญาตโรงแรม สุขาภิบาลอาหาร ไปจนถึงการขออนุญาตขายสุรา การต่ออายุไม่ตรงรอบทำให้ถูกสั่งหยุดกิจการในช่วงฤดูท่องเที่ยวซึ่งเสียหายมาก
ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน ในภูเก็ต — จุดที่เราโฟกัส
งานอสังหาฯ ภูเก็ตคือการตรวจโครงสร้างการถือครองให้ยั่งยืน ไม่ใช่แค่ปิดดีลให้จบ
- ตรวจประวัติการออกโฉนดและแนวเขตกับระวางที่ดินก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
- จดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินจริง ไม่ใช่ทำสัญญาไว้เฉย ๆ ระหว่างคู่สัญญา
- ตรวจว่าวิลล่ามีใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการใช้อาคารตรงกับสิ่งที่สร้างจริง
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ศาลจังหวัดภูเก็ต และศาลแขวงภูเก็ต
คดีแพ่งและอาญาทั้งเกาะ รวมข้อพิพาทสัญญาซื้อขายวิลล่าและคดีที่มีคู่ความต่างชาติ
ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดภูเก็ต
หย่า อำนาจปกครองบุตร และค่าอุปการะเลี้ยงดูของครอบครัวสองสัญชาติ
สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต และสาขาถลาง
ตรวจสอบโฉนด แนวเขตชายหาด และการจดทะเบียนสิทธิการเช่า 30 ปี
ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดภูเก็ต
ต่ออายุการอยู่ต่อ รายงานตัว 90 วัน และวีซ่าเกษียณหรือวีซ่าติดตามคู่สมรส
สำนักงานเทศบาลและฝ่ายใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม
ใบอนุญาตโรงแรม ใบอนุญาตสถานที่จำหน่ายอาหาร และการเปลี่ยนแปลงผู้ดำเนินกิจการ
เรื่องที่ควรรู้ก่อนเริ่ม
- เอกสารสิทธิ์บนเกาะบางแปลงเป็น น.ส.3 ก. หรืออยู่ในแนวเขตที่ยังมีข้อโต้แย้ง เราตรวจระวางและประวัติการออกเอกสารก่อนวางมัดจำเสมอ
- ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากอยู่ต่างประเทศช่วงนอกฤดูกาล เราจึงจัดการลงนามผ่านโนตารีในประเทศที่ลูกค้าพำนักและรับรองเอกสารตามระเบียบของไทย
- ช่วงไฮซีซั่นคิวที่สำนักงานที่ดินและตรวจคนเข้าเมืองยาวขึ้นชัดเจน เราจองคิวล่วงหน้าและเผื่อวันโอนไว้อย่างน้อยหนึ่งสัปดาห์
FAQ — Phuket
คู่สมรสคนไทยซื้อได้ แต่เจ้าหน้าที่ที่ดินมักให้คู่สมรสชาวต่างชาติทำหนังสือรับรองว่าเงินซื้อเป็นของฝ่ายไทยแต่เพียงผู้เดียว ควรเข้าใจผลทางกฎหมายของหนังสือนี้ก่อนลงนาม
พร้อมเริ่มทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกินที่ภูเก็ต?
ติดต่อขอคำปรึกษา ไม่มีข้อผูกมัด
ติดต่อเรา