Escrow ซื้อคอนโด/บ้านในไทย: พ.ร.บ. เอสโครว์ 2551 และสัญญา 3 ฝ่ายที่ผู้ซื้อควรตกลงก่อนวางเงินจอง

escrow เริ่มต้นตรงไหน

escrow ต้องมี 3 ฝ่าย: ผู้ซื้อ, ผู้ขาย (developer) และ escrow agent ที่ได้รับใบอนุญาตตาม พ.ร.บ. ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 เงินจะเข้าบัญชี escrow ได้ก็ต่อเมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันและกำหนดเงื่อนไขไว้เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจนในสัญญา

• •ถามตั้งแต่เข้าชมโครงการว่ามี escrow หรือไม่ — อย่าสันนิษฐานว่ามี
• •ข้อตกลงเรื่อง escrow ต้องระบุในสัญญาซื้อขายหรือหนังสือจอง ไม่ใช่แค่คำบอกเล่าของฝ่ายขาย
• •ตรวจว่า escrow agent เป็นผู้ได้รับใบอนุญาต และเปิดบัญชีสำหรับโครงการนั้นจริง

เงื่อนไขการปล่อยเงินตามงวด

เรื่องที่สำคัญกว่าสัดส่วนการปล่อยเงินคือ “ตัวชี้วัด”: เงินแต่ละงวดควรปล่อยเมื่อมีหลักฐานว่างานก่อสร้างแล้วเสร็จจริง เช่น “เทพื้นชั้น 15 แล้วจริง” พร้อมรายงานตรวจงาน ไม่ใช่ข้อความว่า “งานคืบหน้าไป 60%” ซึ่งตรวจสอบไม่ได้ สัดส่วนที่ใช้แตกต่างกันตามโครงการ และควรเจรจาให้สอดคล้องกับลำดับงานก่อสร้างของโครงการนั้น

• •ให้วิศวกรที่ผู้ซื้อแต่งตั้งเองตรวจและลงนามก่อนปล่อยเงินแต่ละงวด
• •สงวนเงินส่วนใหญ่ไว้จนกว่าจะถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
• •หากโครงการเลื่อนกำหนด ให้ตรวจว่าสัญญาให้สิทธิผู้ซื้ออย่างไรบ้างก่อนปล่อยเงินงวดต่อไป

ค่าธรรมเนียม escrow ใครจ่าย

ค่าธรรมเนียมของ escrow agent เป็นเรื่องที่ตกลงกันได้และขึ้นกับผู้ให้บริการแต่ละราย บางรายคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าที่ฝาก บางรายคิดเป็นจำนวนเงินคงที่ — ผู้ซื้อควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรจาก agent ก่อนตกลง ไม่ควรใช้ตัวเลขจากอินเทอร์เน็ตเป็นฐานเจรจา

• •ถามว่าค่าธรรมเนียมครอบคลุมการแก้ไขข้อตกลงหรือขยายระยะเวลา escrow ด้วยหรือไม่
• •ถามว่าหากเลิกสัญญากัน ค่าธรรมเนียมที่จ่ายไปแล้วจะได้รับคืนอย่างไร
• •เปรียบเทียบ agent ที่ได้รับใบอนุญาตอย่างน้อยสองรายก่อนเลือก

ถ้า developer ไม่พร้อมทำ escrow

ทางเลือกอื่นที่ควรปรึกษาทนายก่อนวางเงิน เช่น bank guarantee หรือ performance bond จากธนาคาร, การจ่ายเงินตามงวดที่ผูกกับงานก่อสร้างที่ตรวจสอบได้จริง, การใช้ escrow เฉพาะเงินดาวน์ส่วนที่เกินเกณฑ์ที่ตกลง, หรือเงื่อนไขผ่อนผันการจ่ายในสัญญา — หนังสือค้ำประกันต้องออกโดยธนาคาร และข้อตกลงต้องบันทึกลงในสัญญา ไม่ใช่อาศัยเพียงคำบอกเล่าจากฝ่ายขาย

• •อย่าวางเงินจองจนกว่าเงื่อนไขการคุ้มครองเงินจะเป็นลายลักษณ์อักษร
• •ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง ฐานะทางกฎหมายของโครงการ และเอกสารสิทธิในที่ดินหรือสัญญาเช่า
• •ข้อเสนอ “ลดค่า escrow เป็นพิเศษ” ควรเป็นข้อตกลงในเอกสาร ไม่ใช่คำบอกเล่า

escrow ช่วยอะไรถ้าโครงการมีปัญหา

เงินที่อยู่ในบัญชี escrow ตามสัญญาไม่ใช่เงินสดของ developer ที่จะนำไปใช้ได้อย่างอิสระ จึงทำให้ผู้ซื้ออยู่ในสถานะที่ดีกว่าการจ่ายตรงเข้าบัญชีผู้ขาย อย่างไรก็ตาม escrow ไม่ได้รับรองว่าห้องจะสร้างเสร็จ — สิ่งที่คุ้มครองผู้ซื้อคือเงื่อนไขในสัญญาและ escrow agreement ที่ลงนามกันทั้ง 3 ฝ่าย