อสังหาริมทรัพย์ / Condo governance
เลือกกรรมการคอนโด: องค์ประชุมและมอบฉันทะที่ต้องตรวจ
การเลือกกรรมการอาคารชุดไม่ได้จบที่การนับจำนวนคนยกมือ รายชื่อผู้มีสิทธิ สัดส่วนคะแนน หนังสือมอบฉันทะ และวาระที่แจ้งล่วงหน้าล้วนมีผลต่อการตรวจมติ บทความนี้อ้างพระราชบัญญัติอาคารชุดที่กรมที่ดินเผยแพร่ แทนข้ออ้างแก้กฎหมายปี 2571 ซึ่งไม่ใช่ฐานที่ใช้ยืนยันสิทธิในการประชุมครั้งปัจจุบัน
เริ่มจากผู้มีสิทธิและหนังสือนัดประชุม
ตรวจทะเบียนกรรมสิทธิ์และบัญชีคะแนนของเจ้าของร่วมให้ตรงกับข้อบังคับและทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 45 ไม่ใช่นับหนึ่งห้องเป็นหนึ่งเสียงเสมอไป หากมีเจ้าของรายเดียวที่คะแนนเกินกึ่งหนึ่งของทั้งหมด ต้องตรวจการลดคะแนนตามวรรคสองของมาตรานี้ด้วย
มาตรา 42/3 ให้ทำหนังสือนัดระบุสถานที่ วัน เวลา วาระ และรายละเอียดเรื่องเสนอ พร้อมจัดส่งไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนประชุม ควรแนบรายชื่อผู้สมัครและข้อมูลที่จำเป็นต่อการเลือกอย่างเป็นธรรม เก็บหลักฐานจัดส่งและเอกสารฉบับที่เจ้าของได้รับ แหล่งตัวบทคือ https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/HqhL9WPR3TfdDtXr1JvEzxnu.pdf
องค์ประชุมใหญ่กับเกณฑ์ผ่านมติเป็นคนละเรื่อง
มาตรา 43 กำหนดเสียงผู้มาประชุมรวมไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนทั้งหมด เมื่อครั้งแรกไม่ครบ ให้เรียกใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และครั้งหลังไม่บังคับองค์ประชุม ข้อยกเว้นนี้ไม่ใช่กฎให้ทุกวาระผ่านโดยใช้เสียงเท่าไรก็ได้
การเลือกกรรมการใช้หลักเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่มาประชุมตามมาตรา 44 ส่วนแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการตามมาตรา 49 ต้องได้ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนทั้งหมด และเรื่องตามมาตรา 48 มีเกณฑ์เฉพาะ ผู้จัดการหรือคู่สมรสเป็นประธานประชุมใหญ่ไม่ได้ จึงต้องแยกตารางองค์ประชุมกับตารางคะแนนแต่ละวาระ
ผู้สมัคร วาระ และการจดทะเบียนกรรมการ
มาตรา 37 ให้มีกรรมการ 3 ถึง 9 คน วาระคราวละ 2 ปี ผู้แทนที่เข้าระหว่างวาระอยู่เท่าระยะที่เหลือ กรรมการที่ครบวาระปฏิบัติหน้าที่ต่อจนชุดใหม่เข้ารับหน้าที่ และการดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันมีข้อยกเว้นเมื่อไม่อาจหาบุคคลอื่นได้ จึงไม่ควรใช้คำว่าห้ามเด็ดขาดโดยไม่อ่านข้อยกเว้น
ตรวจสิทธิตามมาตรา 37/1 เช่น เจ้าของร่วม คู่สมรส และผู้แทนที่กฎหมายระบุ รวมทั้งลักษณะต้องห้ามมาตรา 37/2 แล้วบันทึกฐานสิทธิของผู้สมัคร ผู้จัดการต้องนำการแต่งตั้งไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับจากมติ กรรมการควบคุมการจัดการตามกฎหมาย ส่วนผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่อีกชุดหนึ่ง ไม่ใช่ทุกคนมีอำนาจลงนามแทนนิติบุคคลเพราะชนะเลือกตั้ง
มอบฉันทะต้องตรวจทั้งเอกสารและบุคคล
มาตรา 47 อนุญาตมอบฉันทะเป็นหนังสือ ผู้รับมอบคนหนึ่งรับออกเสียงได้ไม่เกิน 3 ห้องชุดต่อการประชุม ต้องตรวจชื่อเจ้าของ ผู้รับมอบ ห้องชุด และขอบเขตที่มอบ ไม่ควรนับเอกสารเดียวซ้ำหลายช่องทางหรือใช้สำเนาที่ไม่รู้ว่าถูกยกเลิกไปแล้ว
ผู้รับมอบต้องไม่อยู่ในกลุ่มต้องห้าม ได้แก่ กรรมการและคู่สมรส ผู้จัดการและคู่สมรส ตลอดจนพนักงานหรือลูกจ้างที่มาตราดังกล่าวระบุ เจ้าของต่างชาติไม่ได้ทำให้ต้องใช้เกณฑ์ล่วงหน้า 15 วันเฉพาะสัญชาติโดยอัตโนมัติ กรณีลายมือชื่อหรือเอกสารจากต่างประเทศให้ตรวจการยืนยันตัวตนและความน่าเชื่อถือเป็นรายเอกสาร
ประชุมออนไลน์ไม่เปลี่ยนกฎคะแนนอาคารชุด
หากจะใช้การประชุมผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ ให้ตรวจว่ากรอบกฎหมายการประชุมอิเล็กทรอนิกส์ใช้กับการประชุมนี้อย่างไร และระบบปฏิบัติตามมาตรฐานที่เกี่ยวข้องหรือไม่ การซื้อระบบลงคะแนนไม่ได้แก้ปัญหาหนังสือนัดไม่ครบหรือผู้รับมอบต้องห้าม
เตรียมวิธีระบุตัวผู้เข้าร่วม การลงคะแนนเปิดเผยหรือลับตามกรณี การบันทึกการประชุม และการรักษาข้อมูลพร้อมตรวจสอบย้อนหลังตามกฎที่ใช้จริง ไม่ยืนยันว่าทุกกรณีต้องใช้ระบบที่ ETDA รับรองเท่านั้น หรือว่า OTP เพียงตัวเดียวทำให้เอกสารทุกชนิดถูกต้อง หน้าทางการ ETDA ใช้ตรวจมาตรฐานล่าสุดที่ https://www.etda.or.th/
บันทึกผลให้ตรวจสอบและส่งมอบงานได้
รายงานประชุมควรแยกคะแนนผู้เข้าร่วมด้วยตนเองและผ่านผู้รับมอบ ระบุผลรายวาระ รายชื่อกรรมการที่ได้รับแต่งตั้ง และข้อทักท้วงที่เกิดขึ้น เก็บชุดผู้มีสิทธิ หลักฐานองค์ประชุม บัตรลงคะแนน และเอกสารส่งจดทะเบียนให้สัมพันธ์กับมติ ไม่สร้างระยะเก็บหลักฐานตายตัวจากคำแนะนำทั่วไป
เมื่อมีข้อพิพาท ให้ประเมินเหตุที่คัดค้าน สิทธิผู้ร้อง และช่องทางดำเนินการจากตัวบทกับข้อเท็จจริงโดยเร็ว บทความนี้ไม่อ้างว่ามาตรา 45 หรือ 46 กำหนดฟ้องเพิกถอนมติภายใน 90 หรือ 30 วัน เพราะมาตราเหล่านั้นว่าด้วยคะแนนและค่าใช้จ่ายเฉพาะ ไม่ใช่อายุความเพิกถอนมติตามคำกล่าวดังกล่าว
สรุป
นิติบุคคลที่กำลังจัดประชุมควรส่งข้อบังคับ หนังสือนัด ตารางคะแนนและแบบมอบฉันทะให้ตรวจร่วมกัน สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคาในการทบทวนเอกสารประชุมหรือข้อพิพาท โดยต้องประเมินเงื่อนไขและกำหนดเวลาของเรื่องจริง ไม่รับประกันว่ามติจะไม่ถูกโต้แย้ง
แหล่งอ้างอิงทางการ
ข้อมูลกฎหมายและภาษีเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานหรือปรึกษาทีมเราก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
ประชุมครั้งสองไม่ครบหนึ่งในสี่เลือกกรรมการได้หรือไม่?+
มาตรา 43 ไม่บังคับองค์ประชุมครั้งหลังเมื่อเรียกใหม่ตามเงื่อนไข แต่ต้องตรวจหนังสือนัดและเกณฑ์มติแต่ละเรื่อง การแต่งตั้งผู้จัดการยังมีเกณฑ์ตามมาตรา 49 แยกต่างหาก
กรรมการรับมอบฉันทะจากเพื่อนบ้านได้ไหม?+
ไม่ได้ มาตรา 47 ห้ามกรรมการและคู่สมรสรับมอบฉันทะออกเสียงแทนเจ้าของร่วม รวมถึงกลุ่มอื่นที่มาตรานี้กำหนด ต้องตรวจผู้รับมอบก่อนนับคะแนน
ครบสองวาระแล้วกลับมาลงสมัครได้หรือไม่?+
ต้องตรวจว่าติดต่อกันหรือไม่และข้อยกเว้นกรณีหาบุคคลอื่นไม่ได้ตามมาตรา 37 ไม่ควรสรุปเพียงจำนวนปีที่เคยดำรงตำแหน่ง
ใช้ระบบออนไลน์แล้วไม่ต้องส่งหนังสือนัดหรือไม่?+
ยังต้องตรวจหน้าที่หนังสือนัดและกรอบกฎหมายประชุมที่เกี่ยวข้อง ระบบออนไลน์ไม่ยกเลิกข้อกำหนดเรื่องวาระ ผู้มีสิทธิ องค์ประชุม หรือเกณฑ์ผ่านมติ
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →เชนงาน Notary → MFA → สถานทูต: ตารางเวลา 5 วันทำการที่ใช้ได้จริง
ตารางขั้นตอนตัวอย่างจาก Notary ที่สาขาสีลมถึงสถานทูตออสเตรเลีย พร้อมค่าใช้จ่ายและจุดที่มักติดขัด
ตอบคำขอเข้าถึงข้อมูลตาม PDPA ให้ทัน 30 วัน: ขั้นตอนสำหรับ SME
พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล มาตรา 30 ให้ผู้ควบคุมข้อมูลดำเนินการตามคำขอภายใน 30 วันนับแต่ได้รับคำขอ บทความนี้สรุปขั้นตอนที่ธุรกิจขนาดเล็กทำได้จริง
กรรมการบริษัทจำกัดต้องรับผิดส่วนตัวเมื่อใด: 5 เรื่องที่ควรรู้
บริษัทจำกัดแยกหนี้บริษัทออกจากทรัพย์สินส่วนตัวของกรรมการ แต่มีบางกรณีที่กฎหมายให้กรรมการรับผิดเป็นส่วนตัว บทความนี้สรุปกรณีหลักพร้อมมาตราอ้างอิง